■控除期間は10年と15年のどちらが有利かについて

平成18年度の税制改正で所得税から住民税への税源移譲が行われた関係で、それまで住宅ローン控除を受けていた人が、所得は変わらないのに所得税が減少することにより、控除額が少なくなってしまうということがありました。

そこで、平成19年度からは、収入の少ない人でも控除が受けやすいように、控除額の合計金額は変えずに、「現行の控除期間10年」と、「毎年の控除額を引き下げた控除期間15年」の選択制になりました。

ただし、一度選択してしまうと後から変更はできませんので、事前にシュミレーションを行って有利な方を選択した方がよいと思われます。

▽控除期間は15年が有利？

住宅ローン控除は、所得税額控除の制度なので、控除可能額がいくら多くても所得が低い人の場合はその恩恵をすべて受けられません。

例えば、次のようなケースで考えてみます。
●サラリーマンで年収は500万円の人
●基礎控除、扶養控除、社会保険料等は180万円
●課税対象額は、500万円−180万円＝320万円
●税率10％として所得税法上の控除額が95,000円とすると、320万円×10％−95,000＝225,000円

上記のような場合に、金利3％の住宅ローン3,000万円を35年返済で借りた場合には、住宅ローンの控除額は225,000円ですから、控除期間10年の上限金額である25万円に達しません。これですと、控除枠をフルに活用できずに不利になってしまいます。

なので、所得の低い人については、新たに創設された控除期間15年の方を選択した方が有利ということになります。

これとは反対に、所得の多い人は住宅ローン控除額の上限をフル活用できますので、現行の控除期間10年を選択した方が有利です。

また、繰上返済などを行ってローン残高を減少させて、返済期間の短縮をしようとしている人の場合も現行の控除期間10年の方が有利です。

■マイホームを買い換えた時の損失と損益通算について

マイホームを買い換える場合には、「特定居住用財産の買換えに伴う譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」という制度があります。

この特例を利用すると、マイホームを買い換えた時の譲渡損失について損益通算が可能になるだけでなく、買い換えたマイホームが一定の要件を満たせば住宅ローン控除も受けられます。

▽「特定居住用財産の買換えに伴う譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」について

「特定居住用財産の買換えに伴う譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」は、次のような場合に適用されます。

●個人が平成21年12月31日までの間に、所有期間が5年を超える住宅を売却して生じた譲渡損失については、一定の期間内に買換え資産を取得して居住すれば、その他の所得と損益通算することができます。
●損益通算しきれなかった損失額についても、翌年以降3年間（全部で4年間）所得金額から繰越控除が可能です。
●買い換えるマイホームは、10年以上の住宅ローンを利用し、売却日の前年1月1日から翌年の12月31日までに取得し、取得日から翌年12月31日までに居住すれば、住宅ローン控除との併用もできます。

ちなみに、「特定居住用財産の買換えに伴う譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」の適用を受けるためには、確定申告をしなければなりません。

具体的には、翌年の2月1日〜3月15日までに所定の書類を添付して確定申告をします。

□住宅ローン控除が受けられる要件
□住宅ローン控除の注意点
□マイホームを買い換えた時の損失は損益通算できる？
□住宅ローン控除と確定申告の添付書類
□住宅購入の契約をしたときにかかる税金は？

□住宅ローン控除と確定申告
□控除期間は10年と15年のどちらが有利？
□「特定居住用財産の買換えに伴う譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」の適用要件
□マイホームを取得したときにかかる税金は？
□登録免許税の軽減措置の要件は？

□親から借金・借用書・作成方法
□理想の住宅ローン・組合せ
□固定金利選択型・選ぶときのポイント
□繰上返済・重要な点
□兄・収入合算

□民間住宅ローン・所得合算
□上限金利設定型
□フラット35（買取型）・担保・保証人・保険
□前年に海外勤務・収入証明
□自宅兼事務所・ローン金利・経費