■居住用財産の3,000万円特別控除について

居住用財産の3,000万円特別控除（居住用財産の譲渡所得の特別控除）というのは、居住用財産を売却した場合に、一定の要件に該当すれば譲渡所得から3,000万円を控除して、その超えた部分については軽減税率が受けられる制度です。

この特例を受ける場合には、たとえ税金がゼロであっても、確定申告をしなければなりません。

ちなみに、この特例を受けた場合には、住宅ローン控除は受けられません。

▽居住用財産の譲渡所得の特別控除（3,000万円特別控除）の要件は？

●譲渡した年の前々年以降にこの制度や買換えの特例の適用を受けていないこと
※住宅が夫婦の共有になっている場合には、所有者双方について各3,000万円の控除ができます。

●所有者が居住用としていた家屋とその敷地については次のような住宅です。
・現に居住していた住宅であること
・過去に居住していて居住しなくなってから3年目の年末までに売却した住宅であること
・単身赴任などやむを得ない事情で本人の居住ではなく、家族が居住していた住宅であること
・店舗併用住宅の場合は、住宅部分が90％以上の場合はすべての譲渡所得が対象になります。

●譲渡した年の1月1日現在で保有期間が10年を超える場合には軽減税率が適用され、3,000万円の特別控除後の譲渡所得金額が次のようになります。
・6,000万円以下の部分　⇒　所得税10％、住民税4％
・6,000万円超の部分　⇒　所得税10％、住民税5％

●買主は売主と特別の利害関係人でないこと
※この特別の利害関係人とは、親、子、配偶者、祖父母、孫、生計を共にする親族、内縁関係による人とその家族、これらの人が出資している同属会社などのことです。

■居住用財産の買換え特例について

居住用財産の買換え特例というのは、一定の要件を満たして申告をすれば次のような取り扱いが認められます。

ただし、特例を受ける場合には、たとえ税金がゼロであっても申告しなければなりません。また、この制度を選択した場合には、住宅ローン控除は受けられません。

●以前の住宅の売却価格より高い価額の住宅を購入した場合
税法では譲渡がなかったものとみなされますので、その住宅を売る時まで課税が繰延べられます。

●以前の住宅より低い価額の住宅を購入した場合
差額の譲渡所得に対して長期譲渡所得税率により課税されます。

▽譲渡する住宅の要件は？

所有者が居住用としていた家屋とその敷地については次のような住宅です。
●現に居住していた住宅であること
●過去に居住していて居住しなくなってから3年目の年末までに売却した住宅であること
●単身赴任などやむを得ない事情で本人の居住ではなく、家族が居住していた住宅であること
●店舗併用住宅の場合は、住宅部分が90％以上の場合はすべての譲渡所得が対象になります。
●買主は売主と特別の利害関係人でないこと
※この特別の利害関係人とは、親、子、配偶者、祖父母、孫、生計を共にする親族、内縁関係による人とその家族、これらの人が出資している同属会社などのことです。
●所有期間が売却する1月1日までで10年を超えていること。また、父母、祖父母から相続や遺贈で取得したもので持主が30年以上居住していたものであること

▽買換えによって取得する住宅の要件は？

●住宅を譲渡した年、その前年または翌年の3年間に自分が居住するための買換資産（土地建物）を購入すること
●譲渡した翌年末※までに買換資産に自分自身が居住すること
※買換資産の取得が翌年になる場合には、譲渡した年の翌々年末です。
●以前の住宅の売却価額より低い価額の住宅を購入した時の差額は、長期譲渡所得の税率により課税されます。

□居住用財産の3,000万円特別控除とは？
□買い換えによる譲渡損失の繰越控除とは？
□買い換えによる譲渡損失の繰越控除の仕方

□居住用財産の買換え特例とは？
□買い換えによる譲渡損失の繰越控除の要件