■居住用財産の買換え特例について

居住用財産の買換え特例というのは、一定の要件を満たして申告をすれば次のような取り扱いが認められます。

ただし、特例を受ける場合には、たとえ税金がゼロであっても申告しなければなりません。また、この制度を選択した場合には、住宅ローン控除は受けられません。

●以前の住宅の売却価格より高い価額の住宅を購入した場合
税法では譲渡がなかったものとみなされますので、その住宅を売る時まで課税が繰延べられます。

●以前の住宅より低い価額の住宅を購入した場合
差額の譲渡所得に対して長期譲渡所得税率により課税されます。

▽譲渡する住宅の要件は？

所有者が居住用としていた家屋とその敷地については次のような住宅です。
●現に居住していた住宅であること
●過去に居住していて居住しなくなってから3年目の年末までに売却した住宅であること
●単身赴任などやむを得ない事情で本人の居住ではなく、家族が居住していた住宅であること
●店舗併用住宅の場合は、住宅部分が90％以上の場合はすべての譲渡所得が対象になります。
●買主は売主と特別の利害関係人でないこと
※この特別の利害関係人とは、親、子、配偶者、祖父母、孫、生計を共にする親族、内縁関係による人とその家族、これらの人が出資している同属会社などのことです。
●所有期間が売却する1月1日までで10年を超えていること。また、父母、祖父母から相続や遺贈で取得したもので持主が30年以上居住していたものであること

▽買換えによって取得する住宅の要件は？

●住宅を譲渡した年、その前年または翌年の3年間に自分が居住するための買換資産（土地建物）を購入すること
●譲渡した翌年末※までに買換資産に自分自身が居住すること
※買換資産の取得が翌年になる場合には、譲渡した年の翌々年末です。
●以前の住宅の売却価額より低い価額の住宅を購入した時の差額は、長期譲渡所得の税率により課税されます。

■買い換えによる譲渡損失の繰越控除について

マイホームの買い換えによる譲渡損失の繰越控除というのは、個人が所有期間が5年を超える一定の居住用住宅を売却し、新たに一定の居住用住宅を取得した場合に売却損があるときは、その売却損について、売却の年の翌年以後3年の各年分の総所得金額からの控除を繰り越して認める制度です。

もう少しわかりやすく言えば、この特例というのは、取得期間が5年を超えるマイホームを譲渡して損失が発生した場合に、一定の要件を満たせばその損失を繰り越して他の所得から控除することができるというものです。

▽住宅ローン控除との関係は？

買い換えによる譲渡損失の繰越控除は、繰越後に住宅ローン控除ができます。

買い換えによる譲渡損失の繰越控除は、平成19年度の税制改正で、適用期間を平成21年12月31日までと3年延長されました。

また、適用要件も緩和され譲渡資産に係る住宅ローン残高のない場合にも対象になることになりました。

住宅ローン控除との具体的な関係ですが、居住用財産の買い換えによる譲渡損失について、その年分で損益通算をし、それでもなお控除しきれない金額を翌年以後3年間の各年分の所得から控除し※、その後、住宅ローン控除の残っている期間利用することができます。

※合計所得金額が3,000万円以下の年分に限られます。

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