真正売買とは?/真正売買性の判断基準とは?

真正売買とは?

不動産流動化の真正売買というのは、
不動産流動化において、

 

不動産やその信託受益権を、
オリジネーター(原保有者)からビークル※に譲渡する際に、

 

法的、かつ、会計上の有効な売買として取り扱われ、
単なる譲渡担保などの金融取引とみなされないことをいいます。

 

※資産を保有するために事業体・器のことです。

形式的な不動産売買の場合のリスクとは?

形式的に不動産売買の形態をとっていたとしても、
関係者の意図が担保物権の成立にあったとすると、
オリジネーターが倒産した場合には、

 

差押債権者や破産管財人等が
担保権を主張して売買を否認される可能性があります。

 

また、会計上、
有効な売買として認められない場合は、

 

オリジネーターのバランスシートから
切り離すことができなくなってしまいます。

真正売買性の判断基準とは?

不動産流動化においては、
真正売買性を確保することは非常に重要です。

 

この真正売買性の判断基準としては、次の3つがあります。

 

■当事者の真に売買するという意思
・買戻特約等がない、支配権の移転、経済的利益とリスクの移転、
 会計上のオフバランスなどです。

 

■適切な価額の支払い

 

■第三者対抗要件の具備
・所有権移転登記

 

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会計士協会の真正売買に関する規定とは?

平成12年に日本公認会計士協会が、
会計上のオフバランス処理に関して
「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の
 会計処理に関する実務指針について」

を公表しています。

 

ここでは、5%ルールと呼ばれる
真正売買に関する基準等が規定されています。

 

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